Государство всячески стимулирует приобретение жилья в новостройках, выкупая банковские ипотечные кредиты в рублях под 11% сроком на 30 лет. Однако банки и сами предлагают программы в рублях с еще более низкими процентными ставками. Помимо этого сегодня на рынке идет активное внедрение программ страхования ипотечной ответственности, позволяющих уменьшить банковские риски, а значит, снизить кредитные ставки. К сожалению, это вовсе не означает, что для основной массы россиян предлагается доступный кредит.
Сбербанк в середине февраля начал оформление кредитов в рамках программы «Ипотека с государственной поддержкой». Среди прочих банков первым к ней присоединился ВТБ 24, начавший выдачу ссуд по данной схеме с июня прошедшего года. С момента начала программы банк, по подсчетам, выдал около 3500 кредитов общей суммой свыше 5 млрд рублей. На сегодня не менее 50% кредитов, оформляемых на покупку строящегося жилья, и около 20% ссуд на готовое жилье оформляется в рамках данной программы.
Кроме Сбербанка и ВТБ 24, в государственную программу включились Уралсиб и Газпромбанк. Основной её целью является поддержание рынка первичной недвижимости: на льготных условиях ипотеку можно взять на приобретение построенного или строящегося жилья у юридического лица (инвестора или застройщика). Заинтересовать эта программа может, прежде всего, банки, которые участвуют в финансировании конкретных проектов возведения типового жилья, прежде всего, в удаленных от Москвы и Петербурга регионах, так как банки заинтересованы в том, чтобы перераспределить риск на физических лиц с застройщиков или инвесторов. Вдобавок уменьшаются риски застройщика, носящие чисто коммерческий характер, связанные, например, с недостаточно быстрой реализацией жилья.
По условиям программы, кредит можно взять максимум на 30 лет, минимальный начальный взнос при этом составит не менее 20% от стоимости жилья, дополнительные комиссии не взимаются. Процентная ставка рублевых кредитов не должна быть выше 11% годовых. Следует отметить, что погашать кредит по этой ставке заемщик будет только после того, как будет произведена регистрация ипотеки в пользу банка, иначе говоря, когда квартира в новостройке перейдет в категорию готового жилья. До этого времени погашение кредита будет производиться по повышенной ставке. Так, в ВТБ 24 ставка повышается до регистрации ипотеки не более чем на 2,55. В сбербанке этот показатель составит 1,9 – 3,75%. После того, как регистрация ипотеки проведена, кредитная ставка в ВТБ 24 составит 11% годовых вне зависимости от срока кредитования и суммы начального взноса, в Сбербанке же она будет равна 10,7 – 11%. Наиболее низкая ставка (10,7%) предоставляется при оформлении кредита при первоначальном взносе 50% сроком на 10 лет.
Низкий начальный взнос и процентные ставки при кредитовании – ведущие факторы, способствующие повышению доступности ипотечного кредитования. Но если процентные ставки банки готовы понижать, то программ, предоставляющих кредит при минимальном процентном взносе, не так уж много. В связи с этим СК АИЖК намерена ввести обязательное страхование ипотечной ответственности заемщика, что позволит уменьшить как его собственные риски, так и банковские. Схема подобного рода страхования проста: оформляется страховка на разницу между стандартным банковским взносом и минимальным начальным взносом. Если в случае дефолта заемщика рыночной стоимости жилья недостаточно для погашения задолженности (в том числе и штрафов), СК возмещает недостающую сумму банку.
